在新象限丨武夷的城市更新实践中，华鑫置业深度结合区域产业导向和周边居民的需求，实现了产业功能、便民服务、公共文化资源和商业价值的全面提升，完成了“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”的一次全方位探索。项目通过科技赋能，成功将老旧工业厂房转型为高科技产业园，成为上海市武夷路历史风貌街区又一城市更新的典范。

　　新象限丨武夷位于上海市长宁区武夷路155号，原为上海第四电表厂旧址，承载着丰富的工业历史和文化遗产。随着城市化进程的加速和产业升级的需求，该区域亟需通过更新以适应新时代的城市发展功能和区域规划定位。2017年4月，长宁区正式启动了武夷路城市更新工作，由区虹桥办牵头，按照“最高的标准、最严的要求”制定规划，对标一流标准，将武夷路城市更新项目划分成五大地块，由东向西进行城市更新。

　　作为五大地块之一，新象限丨武夷由仪电集团下属的华鑫置业负责实施，旨在通过城市更新，对基地内沿街物业、老旧厂房进行品质提升改造。改造后的项目总占地面积约3800 平方米，建筑面积约1.2万平方米，由5幢经过精心设计和功能规划的建筑组成。项目通过解放物理边界的束缚，突破产业功能业态的局限，打造了一个“智慧空间+人工智能”产业空间， 一个充满活力、富有创意、绿色生态、智慧科技的现代产业园区。

　　新象限丨武夷自2021年6月开工，至2023年9月开园，历时两年多的精心改造，华鑫置业不仅成功解决了低端业态清退、历史遗留诉讼执行、租借用房收回、原有业态安置等一系列复杂的更新前置问题，还在建设过程中克服了房屋原有结构混乱、周边环境复杂及新冠疫情防控等多种不利因素影响，成功实现项目华丽转型。项目的成功，离不开上海市长宁区政府、仪电集团的大力支持，以及华鑫置业在城市更新领域多年积累的实战经验。华鑫置业将一个老旧厂房打造成一个“智慧空间+人工智能”产业空间和多元共生共享的公共空间，为上海历史风貌街区类城市更新项目提供了宝贵的探索和创新经验。

　　武夷路作为上海中心城区12条历史风貌保护街区之一，拥有近100年历史。正是基于武夷路整体的城市更新方案，新象限丨武夷的更新方式采取物业产权人自主更新，由华鑫置业全资子公司上海华鑫物业管理顾问有限公司（下称“华鑫物业”）负责实施。华鑫置业作为仪电集团不动产战略的实施主体和平台，致力于通过智慧产业社区的开发与运营进行城市更新的实践，已形成以“新象限”命名的微更新品牌。新象限丨武夷坚持“三不变”的“有机更新” 模式，即不改变土地性质，不改变基本格局，不改变容积率，通过主动退让自有面积用于街区广场、邻里空间、人行通道，旨在打造集城市记忆和人工智能于一体的智慧空间新标杆、核心城区历史街区更新新典范。

　　华鑫物业在新象限丨武夷项目建设初期便成立了临时党支部，并充分发挥党组织的政治核心和战斗堡垒及桥梁纽带作用，凝聚力量，攻坚克难，助力更新项目顺利实施，取得了显著成效。在项目建设过程中，临时党支部积极协调周围邻里矛盾，设立24小时居民接待点及时疏导痛点，号召党员志愿者缓解道路拥堵难题，美化相邻幼儿园园区。临时党支部还与周边居委、幼儿园、城管、派出所、虹桥办等相关党组织开展党建联建活动，解决多个城市更新中痛点、难点问题， 为“新象限丨武夷”项目保驾护航。

　　新象限丨武夷项目成功的关键是前期进行了多轮方案的征询，将区域产业导向和周边群众需求及时融入项目建设，通过主动退界，优化空间布局。项目东南侧沿武夷路和武夷路153弄形成的金角，对商业经营最有利。但华鑫物业在项目实施阶段，却以退为进，不设围墙， 把这一块“金角”让给了行人和邻里，留出了展示和交流的空间。如今街角的创意空间设计也成为来往行人打卡拍照的网红景点。

　　武夷路153弄是武夷路通向愚园路风貌街区的交通要道，也是一条人、机、非混合通行 的弄堂小马路。让出金角的同时，项目通过优化设计，将弄堂“拓宽”2米，通过主动退界的方式让项目紧缩，为街区腾出了一条人行通道，人们不用机非混合出行，提升了行人的安全度，也使这条社区弄堂有了温度和宽度。同时，华鑫物业主动担当，出资联合属地政府对弄堂道路进行了统一的优化和升级，又对弄堂边现有建筑围墙进行了粉刷翻新，景观视觉更好，打造了优质邻里环境，为社区友好创造了条件。如今的武夷路153弄再也看不到以往机动车及非机动车随意停靠混行的拥堵场面。

　　华鑫物业目前正在围绕“物业管理、物业顾问”专业化公司的战略定位，推进精细管理， 着力将公司打造成智慧产业社区综合服务提供商。在新象限丨武夷项目启动初期，华鑫物业 就集合建设、经租、物管、企发、党群各部门专业人员成立项目工作组，期望发挥物业平台优势，借助内部资源高度协同，以运营为导向，实现项目价值最大化。项目工作组定期举行现场会议，用全生命周期项目管理的视角，对项目精雕细琢，精益求精，力图做到更新项目“好看”也“好用”：为确保更新项目顺利启动，成功解决了低端业态清退、历史遗留诉讼执行、租借用房收回、原有业态安置、相邻单位协调、施工方案论证等一系列复杂的更新前置问题；为提升项目资产价值及项目品质，在原设计方案的基础上对部分空间利用率不高及后续存在功能隐患的部位进行结构升级改造面积约1200平米；为提升后期使用功能，针对机械车库、外立面底层涂料、C栋陶砖材料等建筑细节和设备选型，结合客户使用和运维管理进行多轮沟通、讨论；为打造精品工程，团队主动对材料选择和设备选型进行8次工厂考察、几十次方案比选、10余种材料现场样板制作，针对改造类项目的渗漏通病，对外墙砌筑材料及防水 节点进行多轮深化研究，攻克了技术难关。

　　城市更新不仅是“面子”工程，还有很多“里子”工程。包括燃气、供水、排污、消防等老旧管网多埋在地下，改造这些管网，虽不像改造或建设地上设施那么显眼，却关乎企业是否宜业。在新象限丨武夷项目施工期间，所有管线贴梁底布置，针对管道排布上，坚持最优化，留出每一份空间，确保客户使用的舒适度，优化体验感。项目各项配套实现全面升级。为满足一些大客户的用电要求，实施两路供电，供电能级大扩容；同时，保证两路供水消防和市政兼顾，做到无后顾之忧。为了给未来办公入住客户更好的体验，营造更好的工作环境， 经过调研、讨论、论证，团队将本可用于租赁的室内区域，改造成双层立体机械停车库，以满足停车需求。

　　相较成片开发、大范围推倒重建的更新模式，历史风貌区内的城市更新需要精雕细琢， 在提升亩产、坪效的同时，延续城市肌理。在建筑立面方面，新象限丨武夷提取了原有项目“退台、柱廊、三段式、体块感”的立面特征，进行优化，保持原立面基因的延续。同时，针对武夷路街面，依据现代主义的构图原理谨慎布置窗户及建筑构件比例大小关系和位置，达到立面构成记忆与基因的延续，融入武夷路街区风貌以及“静雅武夷”的氛围。在原来老、旧、破、杂、差建筑改造中，充分运用新材料、新工艺和新技术来完成空间表达。

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　　城市更新很重要的一点是要在保护的基础上活化利用，保留历史底蕴是一个关键要素。设计论证期间，团队还找到了当年上海第四电表厂的设计手稿，包括当时的立面风格和材料 选型设想等。老旧建筑改造升级绝不是简单的“涂脂抹粉”，既要诊断老结构的“暗疾旧伤”，还要考虑未来租户使用和运营情况；在专业检测评估的基础上，新象限丨武夷建设团队根据现场各幢建筑物不同的建设年代和使用情况，采用碳纤维、包钢、粘钢、加大截面等多种改造加固形式，使之整体达到延续建筑“使用寿命”50年的规范要求。

　　在新象限丨武夷预可研及初期招商过程中，华鑫物业结合园区办公配套需求以及周边社区公众需要，以使两者互通互联为目的对武夷路沿街商业做配套升级。招商初期，沿街商业 大面积蓄客，在中西式餐饮、咖啡、面包甜品、网红零售、生活服务等不同业态中努力遁迹烟火气息，最终布局了即出片又好吃的甜品店、咖啡店、上海版海鸥餐厅、日咖夜酒新空间等海派腔调的业态聚核，既满足内部办公人群日常需求，又激发社区活力、丰富区域生活， 打造了15分钟社区生活圈。

　　新象限丨武夷开业一年多，不仅实现了国有资产价值全面提升，实现了多元共生共享的公共空间，还引进了人工智能及相关产业企业，由于其特殊的区位优势以及城市更新的理念模式， 吸引了社会各界的高度关注。

　　新象限丨武夷体量不大，但是因为大部分建筑都经历了七八十年的生命周期，在诸多隐蔽工程上投入较高，项目的总投资金额并不低。仪电集团对该项目的更新改造，更多考虑的是长期效益 , 对国有资产的长期保值增值。项目于2023年9月开业，在当前经济下行、商办需求整体疲软的大环境下，新象限丨武夷能够在较短的时间内实现商业满租、办公业态出租率达到约70%，实属不易。

　　改造前，项目使用状态较差，呈现时代感强、立面凌乱、空间闭塞、使用浪费、配套不足、产业低端的现象。改造后，项目通过打开封闭空间，释放一楼的转角及沿街租赁空间对公共开放，满足社区公共需求，改善周边交通环境，把空间改造、现代设计、环境友好、社区民生、文化创意融为一体，促进园区与社区联动创新，实现多元共生共享城市更新理念。这不仅丰富了大众生活，满足了各年龄群体的需求，而且提升了居民日常居住的体验感、幸福感、获得感，焕发了社区活力。

　　项目更新改造后，成功引入了上海本土的科技型创业公司上海西井科技股份有限公司， 并计划引入更多人工智能及工业互联网相关产业的企业，有助于打造核心城区的研发及展示交流平台，促进区域内以人工智能为导向的新兴科技产业转型升级，为“上海硅巷”科创街区建设和长宁区高质量发展注入动力。

　　“上海硅巷”是位于上海市长宁区的一个科创街区，旨在通过科技与创新的结合，促进区域经济的高质量发展。该街区的规划范围东至江苏路沿线，南至延安西路沿线，西至凯旋路沿线，北至长宁路 - 愚园路沿线，中间以武夷路、定西路支撑形成“田字格”，总面积约1.48平方公里。这里汇聚了多家科技企业和研究机构，形成了强大的科技创新基础和活力。

　　新象限丨武夷的建设和运营，受到了上海市及长宁区各级领导的多次现场调研与指导， 他们对本项目的规划理念、实施效果以及对地区发展的积极影响给予了高度评价和肯定。此外，项目还受到了包括央视CGTV、东方卫视、解放日报、上海广播、上海长宁、上海国资等多家主流新闻媒体的广泛关注和正面宣传报道。

　　结语：上海正处于城市更新的关键时期，位于城市核心区域，尤其是历史风貌街区中的老旧厂房，成为了城市更新的重点对象。这些项目多数掌握在上海国有企业手中，激发物业权利人的积极性，主动参与到城市更新改造中来，是推动此类项目成功实施的关键。华鑫置业秉承“人民城市”重要理念，积极响应长宁区城市更新改造方案，通过对武夷路沿街物业、老旧厂房进行改造的同时，主动退界和空间重组，优化了公共空间、改善了街区环境，打造了一个“智慧空间 + 人工智能”现代产业空间，成为武夷路乃至上海城市更新有机更新的新标杆。展望未来，随着华鑫置业在城市更新领域的持续深入，新象限丨武夷项目的成功经验将进一步推广应用。